杭州土拍延续火爆，但楼市复苏显疲态：4月二手房降了近三成-全球观天下

今年春节后，楼市 复苏明确 而强劲，但市场 分化严重 。

【资料图】

城市之间的分化，甚至城市中各区域、各板块之间的分化；开发商之间的分化，央企国企明显领先于民营房企。

在全国版图中，长三角、大湾区以及成都等城市，市场复苏最为强劲。

长三角的 杭州、南京、苏州 等城市土地市场复苏明显，这三个城市今年以来已揽金约 650亿元 。

上海 一周前（4月18日）才加入今年的土拍行列，2023年首批集中供地上线并掀起热潮。

经过4天连续出让，上海合计 19宗 地块，其中4宗底价成交， 15宗进入一次性报价环节 ，总成交金额约 518.8亿元 ，华润、万科、招商、保利、中铁建等房企均有斩获。

4月25日，杭州迎来年内第四次土拍，也是2023年挂牌的第三批地。

相比前几批，本次供应地块虽然缺乏 爆款 ，但市场依旧火热，仍有六成以上地块摇号。

不仅 之江龙坞 低密地块、 浦沿 地块等进行摇号， 大江东、瓶窑、闲林 和 乔司 地块也意外溢价封顶摇号。

下月（5月23日）杭州还有一批土地将出让，并在容积率上下了功夫，以吸引开发商，包括多宗容积率 1.5及以下 的低密地块。

4月25日杭州出让土地指标一览表

本轮杭州合计推出12宗涉宅地，总出让面积59.1万㎡，总建筑面积 99.8万㎡ ， 总成交金额 167亿元 。

12宗地块中，3宗底价成交，1宗溢价成交， 8宗溢价封顶 ，并将在下午进行摇号产生得主。

市场复苏的信号还在土地市场传导之际，作为市场终端和市场真实信号的 二手房却迎来转折。

杭州二手房在时隔24个月后，在3月成交量突破万套，这一成交量同时创下近六年同期次新高。

但4月接近尾声，截至4月24日，杭州二手房成交量刚过 6000套 ，若按4月日均260套 （已剔除清明假期因素） 速度推算，全月成交量刚过 7600套 。相比3月，4月二手房成交量预计 下降近三成 。

3月二手房成交破万，不排除存在一部分由于存量房贷款利率一直未降，而 左手倒右手 进行二手房交易的人群。

但4月二手房成交锐减，复苏是否可持续，依然值得警惕和关注。

01

浦沿年内第三宗宅地

又是溢价封顶摇号

作为滨江区宅地供应的主力浦沿，出让了年内第三宗宅地， 该地块再次溢价封顶，进入摇号环节。

浦沿江南单元地块，用地面积45932㎡，容积率2.3，建筑面积 10.6万㎡ ，精装限价 40000元/㎡ ， 最终溢价封顶，成交总价28.3亿元，折合楼面价 26745元/㎡ 。

地块位于滨江区浦沿重点打造的 智慧新天地 ，集聚银江股份、丁香园、启明医疗等企业。地块距离地铁 6号线 西浦路站约 400米 ，距离地铁 4号线 杨家墩站约 800米 ，与前两批成交的伟星项目、方远项目为邻，均在500米以内。

图源：杭州读地云

成交地块与方远项目容积率、限价相同，但体量更大接近11万㎡，方远项目约6万㎡。

地块东南角的 滨江建杭·观晖美寓 是浦沿较热门楼盘，2022年12月开盘后多次摇号，中签率约34%-65%，目前已售罄。

目前滨江区住宅库存不高，约 32万㎡ （数据截至2023年3月底，下同），去化周期约 7.6个月 。除 万科·江斓映象府 以外，其余住宅供应基本都在浦沿街道。

02

之江龙坞相邻宅地双双溢价封顶

几天前，之江未来社区股权转让，由 建发 房产摘得，将与之江城投共同打造，让公众的目光再次聚焦宅地稀缺的 之江核心区 。

两宗相邻低密宅地在之江 龙坞 ，位于之江核心区西北处，周边被 西湖 景区、 午潮山 国家森林公园包围，走红网络的热门打卡地 光明寺水库 ，位于地块西面1.5公里处。

地块北面毗邻的 龙坞茶镇 ，在2017年由西湖区与绿城集团、蓝城集团签订协议以茶主题进行打造，规划居住、商业、博物馆、茶产业等多业态。

最终两宗地块双双溢价封顶，进入下午摇号环节。

图源：杭州读地云

其中，10地块用地面积79883㎡，容积率 1.1 ，建筑面积 8.8万㎡ ，精装限价 45500元/㎡ ， 封顶总价26.3亿元，折合楼面价 29961元/㎡ 。

12地块用地面积55227㎡，容积率 1.1 ，建筑面积 6.1万㎡ ，精装限价 45500元/㎡ ， 封顶总价18.2亿元，折合楼面价 29950元/㎡ 。

2022年以来，龙坞仅成交过一宗宅地，即 桃李桂香园 ，由杭州之江经营管理集团&绿城理想小镇联合竞得。桃李桂香园容积率1.02，精装限价也是45500元/㎡，在2023年3月首开，摇号中签率约 46.8% 。

03

运河新城相邻宅地底价成交

运河新城在2021年大量供地后 （合计5宗，总可建面积约91万㎡） ，供地节奏放缓，2022年仅成交1宗宅地，即保利·和颂春风里。目前运河新城住宅潜在供应量约 24万㎡ ，去化周期约 9.4个月 。

时隔一年后，运河新城再次推出两宗相邻宅地， 分别由滨江和保利竞得。

其中，07地块用地面积37442㎡，容积率2.5，建筑面积 9.4万㎡ ，精装限价 29500元/㎡ ， 由滨江以底价14.3亿元竞得，折合楼面价 15292元/㎡ 。

06地块用地面积18411㎡，容积率2.2，建筑面积 4.1万㎡ ，精装限价 29500元/㎡ ， 由保利以底价6.3亿元竞得，折合楼面价 15472元/㎡ 。

图源：浙报传媒地产研究院

两宗地块位于运河新城最北端，与临平区 崇贤 仅一路之隔，与规划地铁 15号线 龙腾街站无缝衔接，西面靠近第十四中学。但地块南面、东面均邻近 铁路 ，或受噪音干扰。

保利·和颂春风里 位于两宗地块南面500米处，容积率2.3，精装限价同样是 29500元/㎡ 。该楼盘于2022年10月首开，多次开盘均为超高中签率或无需摇号。

此外，成交地块隔壁的崇贤在2月曾成交一宗商住地（ 崇贤花海地块 ），由 新城 以楼面价7378元/㎡收入囊中，精装限价 23600元/㎡ ，将建设商业综合体临平花园城。

04

湘湖新城商住地溢价封顶摇号

湘湖新城继2月21日出让一宗容积率1.3的商住地后，再次成交一宗相同容积率的商住地。

两宗地块位置相邻，北面与 湘湖金融小镇 一步之遥，西面距离 湘湖 三期在500米左右。

2月成交的地块体量约7.1万㎡，精装限价32750元/㎡，吸引了10家房企参与摇号，最终由南通神辉置业拿下。

推出地块用地面积29824㎡，容积率1.3，建筑面积 3.9万㎡ ，精装限价仍是 32750元/㎡ 。

图源：杭州读地云

虽然此次地块体量较小，但还是 溢价封顶，封顶总价7.5亿元，折合楼面价 19445元/㎡ ， 下午将进行摇号产生得主。

2022年湘湖新城有多宗低密宅地成交，因区位差异，精装限价在28420-35690元/㎡之间。

湘湖新城住宅潜在供应量约 23万㎡ ，大户型、改善类项目和产品居多，去化周期约 14.7个月 。

目前在售项目主要为滨江金帝·叠潮雅庭、招商交投·湖翠晓印轩、保亿·湖珀润园。其中，热门楼盘叠潮雅庭今年多次开盘，中签率约20.1%-28.2%。

05

大江东、瓶窑、闲林、乔司地块均溢价封顶

大江东核心今年已成交两宗宅地，均有滨江以低溢价率竞得，精装限价均为 21300元/㎡ 。

江东一路北住宅地块，位于滨江两项目以北1.5公里处，距离地铁 7号线 江东二路站约200米。地块用地面积46934㎡， 容积率1.8， 建筑面积 8.4万㎡ ，由于容积率较低精装限价 22240元/㎡ ，比滨江两项目高940元/㎡。

最终，地块溢价封顶，封顶总价9.4亿元，折合楼面价 11186元/㎡ 。

图源：杭州读地云

瓶窑中法航空大学东侧地块，用地面积43267㎡，容积率2.0，建筑面积 8.7万㎡ ，精装限价 20500元/㎡ ， 溢价封顶，封顶总价8.3亿元，折合楼面价 9582元/㎡ 。

地块西侧为中法航空大学、瓶窑镇政府，1公里内有瓶窑第二小学、瓶窑第一中学，往北1.5公里靠近嘉凯城城市客厅、良渚古城遗址公园。

值得注意的是，瓶窑住宅库存较高，接近 60万㎡ ，去化周期远超3年以上。成交地块目南侧一路之隔有两个在售项目，分别是星创·杭启云珹府和华元·华昭府。

图源：杭州读地云

闲林地块，用地面积62893㎡，容积率 1.5 ，建筑面积 9.4万㎡ ，精装限价 27120元/㎡ ， 溢价封顶，封顶总价14.6亿元，折合楼面价 15490元/㎡ 。

地块位于翡翠城南面，周边大型居住小区众多，建设成熟，与规划地铁 12号线 黄泥坞站一步之遥。

此外，在杭州5月23日的出让中，闲林还将推出另一种容积率1.2的低密宅地，位于桃源小镇西侧，精装限价 33150元/㎡。

图源：杭州读地云

乔司地块距离地铁 9号线 翁梅站约800米，用地面积34120㎡，容积率1.8，建筑面积 6.1万㎡ ，精装限价 28940元/㎡ ， 溢价封顶，封顶总价8.6亿元，折合楼面价 13965元/㎡ 。

图源：杭州读地云

义桥地块，用地面积55255㎡，容积率2.2，建筑面积 12.2万㎡ ，精装限价 18600元/㎡ ， 由伟星以总价近10亿元竞得，折合楼面价 8206元/㎡ ，溢价2.57%。

目前义桥已无新房在售，地块紧邻风荷锦庭，高层二手房挂牌价约 2.0-2.7万元/㎡。

图源：杭州读地云

新塘地块，用地面积81976㎡，容积率1.5，建筑面积 12.3万㎡ ，精装限价 30750元/㎡ ， 由滨江以底价14.8亿元竞得，折合楼面价 12000元/㎡ 。

该地块与地铁 5号线 姑娘桥站一路之隔，东侧为浙江花木城，且毗邻 03省道、彩虹快速路 ，受到一定噪音干扰，西侧名望府二手房挂牌价约 2.5-万3.7万元/㎡。

图源：杭州读地云